Wie lassen sich fremdvermietete Immobilien so an die nächste Generation übertragen, dass sowohl das Vermögen als auch der Familienfrieden langfristig gesichert sind? Das erklärt Dr. David Witzel, Steuerberater, Fachanwalt für Steuer- recht und Rechnungsprüfer für die Finanzen von Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
Eigentümer von fremdvermieteten Immobilien sollten sich Gedanken machen, wie sie das Immobilienvermögen an die nächste Generation übergeben möchten. Dabei sind zunächst außersteuerliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Denn die Sicherung des Familienfriedens ist die beste Gewähr für die langfristige Erhaltung des Familienvermögens. Familien sind allerdings streitanfällig. Häuf ig gibt es Rivalitäten zwischen den Geschwistern oder den Generationen. Während die Dankbarkeitsphase nach einer schenkweisen Übertragung von Immobilien in der Regel nur wenige Minuten anhält, kann sich die Unzufriedenheit im Falle einer tatsächlichen oder vermeintlichen Ungerechtigkeit über Jahre hinziehen bis zu einer tiefen Verbitterung. Letztlich geht es bei der Nachfolgeplanung nicht nur um die Verteilung von Geld, sondern auch um die Verteilung von Liebe und Macht in der Familie.
Bei der Übergabe von Immobilien auf die nächste Generation bestehen grundsätzlich drei Möglichkeiten: Zum einen können die Nachfahren unmittelbar in einer Bruchteilsgemeinschaft am Grundbesitz beteiligt werden, zum anderen können die einzelnen Immobilien auf die einzelnen Kinder aufgeteilt werden, so dass jeder Alleineigentümer über bestimmte Einzelobjekte wird. Schließlich können die Immobilien in eine gesellschaftsrechtliche Struktur überführt werden, so dass jedes Kind nicht unmittelbar an den Immobilien beteiligt ist, sondern diese mittelbar über eine zwischengeschaltete Gesellschaft hält. Nach unserer Erfahrung sind die beiden ersteren Lösungen häufig problematisch mit Hinblick auf den Familienfrieden. Eine Bruchteilsgemeinschaft hat den Nachteil, dass sich keiner richtig verantwortlich fühlt, beziehungsweise es zu Unfrieden kommt, weil sich einige Familienmitglieder um die Immobilie kümmern, während andere sich teilweise nicht nur nicht einbringen, sondern auch noch für das die Immobilien verwaltende Familienmitglied besonders mühsam sind, weil sie etwa ihre Zustimmung zu wichtigen Maßnahmen (Renovierung, Sanierung, Umschuldung) verweigern oder sich schlichtweg nicht dazu äußern. Dies ist wiederum sehr demotivierend für diejenigen, die sich für die Verwaltung der Immobilien verantwortlich fühlen. Spätestens bei der Übergabe auf die Enkel kommt es zu einer so großen Zersplitterung der Immobilie auf viele Familienmitglieder, so dass sich keiner mehr gebührend für die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie einsetzt.
Auch die Aufteilung der Immobilien auf die einzelnen Kinder ist schwierig. Zwar ist es zunächst sinnvoll, dass jedes Kind seine eigenen Immobilien bekommt und alleine in diesen Immobilien schalten und walten kann. Allerdings ist eine Gleichbehandlung faktisch nicht möglich. Selbst wenn zwei Immobilien zufällig denselben Wert haben, können sie sich in der Folgezeit durchaus unterschiedlich entwickeln. Die Einzelzuweisung ist also mit weitreichenden Überlegungen und Konsequenzen verbunden. Sie ist aber dann richtig, wenn sich die Kinder überhaupt nicht verstehen. Ansonsten kann ein Unfrieden erst heraufbeschworen werden. Im Falle einer Ungleichbehandlung empfiehlt es sich, dies offen im Vorhinein mit den Kindern zu besprechen und ihnen die Beweggründe zu erläutern und vielleicht sogar dies schriftlich zu dokumentieren, so dass es nicht noch nach Jahren zu einer Legendenbildung kommt. Möchte man aus den genannten Gründen den Immobilienbesitz nicht zwischen den Kindern verteilen, sondern dauerhaft zusammenhalten, um alle Kinder gleichmäßig an den Wertentwicklungen der fremdvermieteten Immobilien teilhaben zu lassen, so bietet sich eine Familiengesellschaft an.
Als Rechtsform kommt eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft in Betracht, teilweise kann auch eine Kombination von beiden Gesellschaften sinnvoll sein, je nachdem wie der bisherige Immobilienbesitz strukturiert ist. Regelmäßig sind eine Personengesellschaft und keine Kapitalgesellschaft sinnvoll. Grund hierfür ist, dass bei der Personengesellschaft die Überführung der Grundstücke aus dem Alleineigentum in das Gesellschaftsvermögen regelmäßig keine Grunderwerbsteuer auslöst, und weil die Personengesellschaft steuerlich transparent ist, so dass die Abschreibungen aus den Immobilien steuerlich in den Einkommensteuererklärungen der Gesellschafter der Familiengesellschaft enden. Für die Kapitalgesellschaft kann sprechen, dass diese auf der Gesellschaftsebene nur mit 15 Prozent Körperschaftsteuer belastet wird. Solange also Gewinne nicht ausgeschüttet werden und auf der Ebene der Kapitalgesellschaft quasi als Spardose thesauriert beziehungsweise reinvestiert werden, kann man mit einer Kapitalgesellschaft eine geringere Steuerbelastung erreichen. Möchte man jedoch von den Mieterträgen leben, so empfiehlt sich in der Regel eine Personengesellschaft. Die Personengesellschaft kann man dabei individuell zuschneiden. So kann man etwa Stimmrechte, Gewinnrechte und Kapitalanteile disproportional ausgestalten. So können sich die Eltern zum Beispiel einen wesentlichen Anteil der Stimmrechte und Gewinnanteile vorbehalten, während im ersten Schritt nur die Kapitalanteile auf die Kinder übergehen. Sukzessiv können dann mit dem Älterwerden der Kinder diesen höhere Stimmrechte und Gewinnrechte eingeräumt werden. Auch kann die Meinungsbildung in der Personalgesellschaft so geregelt werden, dass die Gesellschafter relativ wenig mitentscheiden können und nur einem Kind die Verwaltung übertragen wird. Steuerlich gibt es verschiedene Möglichkeiten. Entweder hält die Personengesellschaft die Immobilien im steuerlichen Betriebsvermögen oder die Gesellschaft ist rein vermögensverwaltend tätig. Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft hat den Vorteil, dass die Immobilien steuerlich dem Privatvermögen zuzurechnen sind und damit nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden können. Demgegenüber ermöglicht die Einbringung der Immobilien in eine gewerbliche Personengesellschaft eine Aufstockung des Abschreibungsvolumens. Dies ist dann sinnvoll, wenn die Immobilien vor langer Zeit erworben wurden und stark im Wert gestiegen sind. Hierdurch kann die laufende Besteuerung erheblich reduziert werden. Nehmen wir eine Immobilie in der Frankfurter Innenstadt, die bereits durch die Vorgeneration angeschafft wurde und inzwischen voll abgeschrieben ist. Nehmen wir an, die Immobilie hat einen Ertrag von 175.000 Euro. Solche Immobilien werden heutzutage mit dem 30-fachen Mietertrag bewertet, also mit 5.000.000 Euro. In diesem Fall kann man durch eine Einbringung in eine gewerbliche Familiengesellschaft ein jährliches Abschreibungsvolumen in Höhe von knapp 100.000 Euro pro Jahr generieren, und dies für die nächsten 50 Jahre.
Familiengesellschaften können auch schenkungs- und erbschaftsteuerlich im hohen Maß attraktiv sein. Im Falle eines sogenannten Wohnungsunternehmens kann man die Schenkungssteuer bei der Übertragung auf die nächste Generation sogar vollständig vermeiden. Ein Wohnungsunternehmen liegt vor, wenn der übliche Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschritten ist. Dies ist der Fall, wenn diverse Kriterien (Umfang der Geschäfte, Außenauftritt, Werbung, Unterhaltung eines Büros etc.) vorliegen. Wichtiges Kriterium ist dabei der Umfang. Ab einer Anzahl von 300 Wohnungen geht die Finanzverwaltung regelmäßig von einem Wohnungsunternehmen aus. Bei einer geringeren Wohnungsanzahl kommt es auf den Einzelfall an. Ausreichend Sorgfalt sollte man dabei auf die individuelle Ausgestaltung des Familiengesellschaftsvertrages verwenden. Einerseits wird man die Kündigungsmöglichkeiten der Gesellschafter soweit wie möglich einschränken und im Ausscheidensfall die zu zahlende Abfindung in der Weise beschränken, dass nicht der Verkehrswert der Immobilien abzufinden ist, sondern ein darunter liegender Wert. Ferner wird man vereinbaren, dass nicht in einem Einmalbetrag das Abfindungsguthaben auszuzahlen ist, sondern beispielsweise über fünf Jahre mit einem moderaten Zinssatz. Zudem schränkt man im Gesellschaftsvertrag die Abtretbarkeit der Anteile auf den Familienkreis ein. Hierbei kann man zum Beispiel festlegen, dass Gesellschafter nur sein kann, wer vom ursprünglichen Immobilieneigentümer in direkter Linie abstammt. Und für den Fall der Heirat kann gesellschaftsvertraglich der Abschluss eines Ehevertrages vorgeschrieben werden, der die Beteiligung aus den Risiken einer Scheidung und aus dem Ehegattenpflichtteilsrecht herausnimmt. Nach unserer Erfahrung hilft es häufig den Kindern, mit dem zukünftigen Ehepartner einen Ehevertrag zu vereinbaren, wenn dieser Wunsch im Familiengesellschaftsvertrag und damit quasi in der Familienverfassung von den Eltern oder Großeltern vorgegeben wird.
Eine Familiengesellschaft kann darüber hinaus auch ein Kern für einen identitätsstiftenden Familiensinn sein. Die jährlichen Treffen der Familie am Sitz der Familiengesellschaft zur Abhaltung der Gesellschaftersitzung und zum Austauschen über die getätigten und anstehenden Verwaltungsmaßnahmen sowie das Rechenwerk der Familiengesellschaft dienen auch dazu, die Familienbeziehungen zu pflegen und auszubauen. Regeln sollte man auch, dass derjenige aus der Familie, der sich um die Immobilienobjekte kümmert und im ständigen Kontakt mit den Mietern steht, eine Sondervergütung für diesen Einsatz für das gemeinsame ererbte Familienvermögen erhält. Schließlich sollte man auch im Gesellschaftsvertrag festhalten, wie viel des Überschusses man jedes Jahr entnehmen darf. Insbesondere sollte sichergestellt werden, dass für Instandhaltungen oder Renovierungen eine ausreichende Rücklage gebildet wird. Vorsicht ist auch bei der Abfassung des Schenkungsvertrags geboten. Dieser sollte insbesondere Widerrufsgründe enthalten, die eine Rückabwicklung bei Vorliegen ungewünschter Umstände ermöglicht. Zu denken ist ein Widerruf im Fall des Vorversterbens der Kinder, Drogenmissbrauch oder Insolvenz. Zudem sollte ein Schenkungsvertrag auch eine Widerrufsklausel für den Fall enthalten, dass das Finanzamt eine höhere als die erwartete Schenkungssteuer festsetzt. Nach unserer Erfahrung sind Immobilien-Familiengesellschaften sehr langlebig. Anscheinend stärken eine oder mehrere gemeinsame Ertrag bringende Immobilien das Zusammengehörigkeitsgefühl und den Zusammenhalt in der Familie.
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